Portefeuillehouder

F. Rorink

Rapportagedatum

12 maart 2021

Het schoolgebouw de Marke Zuid van het Etty Hillesum Lyceum (vmbo)  en de  sporthal Keizerslanden zijn aan vervangende nieuwbouw toe. Op basis van een locatiestudie, die is uitgevoerd door de gemeente Deventer, is besloten dat de vervangende nieuwbouw van beide gebouwen gaat plaatsvinden op de Marke Zuid (zie figuur 1). Voor de school gaat het om het realiseren van onderwijsruimte voor vmbo leerlingen die ook praktijkonderwijs volgen. Voor de sporthal gaat het om het vervangen van de sporthal Keizerslanden.  

In 2017 zijn er moties (2017-1481) door de raad aangenomen die het uitgangspunt vormen voor de duurzaamheidsambities voor beide gebouwen. De raad wil dat bij de investering voor een nieuw duurzaam schoolgebouw en sporthal als uitgangspunt tenminste BREEAM ambitie excellent wordt gehanteerd. De moties moeten echter niet leiden tot een langere doorlooptijd en/of hogere projectkosten. De raad wordt in Q2 hierover geinformeerd via een raadsmemo.

Op het terrein van de Marke Zuid bevindt zich ook het clubgebouw van de Deventer Scheidsrechtervereniging (DSVeO). Deze vereniging heeft recht van opstal en heeft het clubgebouw in eigendom. Het clubgebouw kan mogelijk worden ingepast in de planvorming. Hierover worden momenteel gespreken gevoerd met DSVeO.

De locatie de Marke Zuid grenst aan het Ludgeruskwartier/Roelantflatlocatie. Afhankelijk hoe de locatie de Marke Zuid zich gaat ontwikkelen kan hiermee aansluiting gezocht worden.  

Reeds genomen besluiten:

• · Nota 2017-001854: college besluit d.d. 28-11-2017 en besluit raad EHL d.d. 20-12-2017; krediet nieuwbouw.
• · Begroting 2018: investering sporthal
• · Nota 2018-002036: collegebesluit d.d. 27-11-2018; locatie nieuwbouw EHL en sporthal
• · Nota 2019-000577: collegebesluit d.d. 20-03-2019; businesscases EHL en sporthal
• · Nota 2019-001172: collegebesluit en raadsmededelingen d.d. 11-06-2019; vervolgstappen n.a.v. wensen en bedenkingen Raad
• · Nota 2020-000641: collegebesluit en raadsmededelingen d.d. 26-05-2020; nieuwbouw Etty Hillesum Lyceum en sporthal Keizerslanden (dekkingsvoorstel en ruimtelijke kaders)
• · Nota 2020-937: kaderbrief 2020

Waar nog besluit over genomen moet worden:

• Businesscase Etty Hillesum Lyceum
• Businesscase Sporthal  
• Ruimtelijke modellenstudie

Het project bevindt zich in de verkenningsfase (definitie). Voor zowel de sporthal als de school liggen er businesscases voor waarin de partijen zich kunnen vinden. Wel zullen er nog een aantal afspraken tussen de partijen gemaakt moeten worden voordat deze ter besluitvorming aangeboden kunnen worden aan het college van B&W.  

Voor het benodigde aantal m² BVO (bruto vloeroppervlak) voor de school heeft het Etty Hillesum Lyceum in januari 2020 het strategisch huisvestingsplan (SHP) afgerond. Het college heeft in mei 2020 besloten dat op de Marke Zuid een school gebouwd mag worden met een omvang van 10.200m2 BVO, hiermee wordt aangesloten bij het SHP. Voor zowel de gemeente als Etty Hillesum levert dit voordelen op. De financiële dekking voor de extra m² wordt gevonden in de ontwikkeling naar woningbouw van de schoollocaties die door deze ontwikkeling vrijkomen. Wat betreft de omvang van de nieuwe sporthal is het uitgangspunt voor het PvE 1 op 1 vervanging van de huidige sporthal Keizerslanden (met daarbij in achtneming de huidige normen).  

De werksessie die begin 2020 heeft plaatsgevonden heeft in Q3  2020 een vervolg gekregen, waarin de direct betrokken partijen nieuwe stedenbouwkundige modellen met elkaar hebben vergeleken. In Q4 en Q1 is de modellenstudie vervolgd om tot een voorkeursmodel te komen dat ruimtelijk en financieel haalbaar is. Om tot volledig afgeronde businesscases te komen zijn er een aantal zaken dat nog verder uitgewerkt moet worden, waaronder:
- Definitief maken van de stedenbouwkundige invulling.
- Vaststellen uitgangspunten ontwikkel en realisatieovereenkomst met Stichting Carmelcollege
- Definitief maken inpassing DSVeO  
- De verwachting is dat we de definitiefase begin Q2 2021 kunnen afronden.

Behoeft aandacht

De businesscases voor de school en de sporthal zijn opgesteld volgens de meest recente  vastgestelde ruimtelijke kaders (10.200m² BVO voor de school en een één op één vervanging van sporthal Keizerslanden, nota 2020-000641).  

Daarnaast bestaat het risico dat op basis van nieuwe richtlijnen in de sporthal grotere sportvloeren moeten komen, waardoor een grotere hal noodzakelijk is. Het blijkt dat er op verschillende plekken in het land nog met verouderde maatvoering van sportaccommodaties en -vloeren wordt gewerkt. Het NOC-NSF werkt aan een nieuw technisch overzicht met alle actuele voorschriften voor toekomstige sportvloerafmetingen.

Om de dekking voor de 1.200m² BVO extra voor de school te kunnen financieren wordt de grond van de Marke Zuid, de Marke Noord en de locatie Boerhaave herontwikkeld tot woningbouw. Voor de dekking van de extra benodigde 1.200 m² bvo is er op gerekend dat de opbrengsten van deze locatie ter hoogte van €1 miljoen door Stichting Carmelcollege worden ingebracht. Stichting Carmelcollege geeft aan op dit moment nog niet te kunnen garanderen dat deze locatie daadwerkelijk €1 miljoen gaat opbrengen, dit is afhankelijk van het programma wat op de grond ontwikkeld mag worden. Een ontwikkel en realisatieovereenkomst tussen de gemeente en stichting Carmelcollege moet meer zekerheid gaan bieden voor het sluiten van dit deel van de begroting.  

Behoeft aandacht

In onderstaande tabel worden de beschikbare budgetten die beschikbaar zijn gesteld in 2019 getoond en de benodigde budgetten uit de geactualiseerde businesscases uit 2021:

In de nota 2020-000641 is een schatting genoemd voor het bedrag dat nodig is voor het realiseren van extra 1.200m² BVO voor de school t.b.v het vrijspelen van de Mark  Noord: €3,4 miljoen. Dekking hiervoor kan gevonden worden in het herontwikkelen van de schoollocaties die door de ontwikkeling van het nieuwe schoolgebouw vrijkomen (De Marke Noord, de Boerhaave en een deel op de Marke Zuid). Het risico bestaat dat als gevolg van planologische en economische ontwikkelingen de opbrengsten lager uitvallen dan verwacht.  

 Deze bedragen (inclusief een indexering einde werk) zijn als autonome ontwikkeling opgenomen in de kaderbrief van 2020 met de voetnoot dat de bedragen kunnen wijzigen naar aanleiding van de nog te actualiseren businesscases.  

Met de budgetten uit de businesscases van 2021 voldoet de gemeente aan de VNG norm. De gebouwen kunnen met deze budgetten voldoen aan bouwbesluit incl de BENG norm. De autonome budget verhoging van € 92K is op basis van de VNG-normen voor schuilhuisvesting. Deze verhoging wordt verwerkt in de kaderbrief. De verhoging van het budget voor de sporthal wordt past binnen de beschikbare stelpost zoals toegelicht in de kaderbrief.

Voor het inpassen van de Deventer Scheidsrechtersvereniging is een maatwerk oplossing nodig waaraan momenteel gewerkt wordt. Het budget voor de sporthal is nog exclusief de kosten voor de benodigde werkzaamheden aan het gebouw en omgeving van de scheidsrechtersvereniging. Deze kosten worden geraamd met een bandbreedte tussen de €125.000 en €225.000. Dit past binnen de bschikbare stelpost zoals toegelicht in de kaderbrief.  

Nee

nvt.

Ja

Ten opzichte van het vastgestelde krediet in 2017 (€10,5 miljoen voor de school en €4,5 miljoen incl. BTW voor de sporthal) is er een afwijking in het totaal investeringsniveau.  
In de businesscases komt naar voren dat een totaal investering aan de gemeente nodig is van €21,7 miljoen voor 9.000m² BVO nieuwbouw van de school.  
Voor de sporthal (incl scheidsrechtersvereniging) gaat het om een totaalinvestering van €  8.027.238 incl BTW, met als uitgangspunt één op één vervanging van sporthal Keizerslanden.  

College heeft besloten dat de ontwikkelingen op de Marke Zuid voor de 9.000m² BVO school en de één-op-één vervanging van de sporthal als autonome ontwikkelingen kunnen worden aangemerkt. De overige 1.200m² BVO school wordt aangemerkt als nieuw beleid. Het budget dat hiervoor nodig is, is geraamd op € 3,4 mln.  

Nee

Nvt, er is nog geen sprake van exploitatie

Op koers

Kansen:
- Door de aanbevelingen uit het strategisch huisvestingsplan voor nieuwbouw van het Etty Hillesum te volgen, kan de Marke Noord volledig vrijgespeeld worden. Samen met het afstoten van de oude sporthal ontstaat hier een goede locatie voor herontwikkeling voor woningen.  
- Indien de nieuwbouw van de school en de sporthal op een verantwoorde wijze compact ingepast kan worden op de locatie de Marke Zuid, ontstaat er een strook grond die door de school afgestoten kan worden. Dit stuk grond komt vervolgens om niet terug naar de gemeente. De grond kan, aansluitend aan het Ludgeruskwartier, ontwikkeld worden ten behoeve van woningbouw.  
- Stichting Carmel heeft in gesprekken aangegeven de opbrengstenpotentie van de locatie Boerhaave als extra bijdrage (bovenop hun toegezegde bijdrage) in te willen brengen. Een ontwikkel en realisatie overeenkomst hierover met het EHL/SCC (Stichting Carmel College) wordt op dit moment opgezet.

Risico’s :

Voor dit project is er een risicoanalyse gemaakt volgens de gemeentelijke methodiek.

Er zijn verschillende risico’s die kunnen zorgen voor vertraging en / of kostenverhogend werken. Met name de bestemmingsplanwijziging, uitkomst van de aanbesteding of vertraging zijn belangrijke risico’s. Het niet op te vangen deel blijft nog binnen de 50K grens en heeft daarom geen gevolgen voor het weerstandvermogen. In het tweede kwartaal wordt de risicotabel herijkt. Daarnaast is er een mogelijkheid dat de maatvoering van de sporthal wordt aangepast, vanwege wijzigende normen, zoals beschreven bij 3.1. Dit zorgt voor extra lasten die waarschijnlijk kunnen worden opgevangen binnen de beschikbare stelpost kapitaallasten.

Op koers

De planning is ten opzichte van de vorige kwartaal rapportage enigszins veranderd. Echter verwachten we nog steeds dat de school voor het schooljaar 24/25 in gebruik genomen kan worden en dat de sporthal in 2023 opgeleverd kan worden. Het opleveren van de sporthal in 2023 is van belang om gebruik te kunnen maken van de SPUK-regeling. In de begroting is er rekening mee gehouden dat we gebruik maken van de SPUK-regeling.

School:
Definitie: april 2021
Ontwerp: (doorlooptijd 12 mnd): april 2022
Voorbereiding: (doorlooptijd 7 mnd): nov 2022
Realisatie: (doorlooptijd 17 mnd): april 2024
Nazorg

Sporthal:
Definitie: april 2021
Ontwerp: (doorlooptijd 10 mnd): feb 2022
Voorbereiding: (doorlooptijd 4 mnd): juni 2022
Realisatie: (doorlooptijd 12 mnd): juni 2023
Nazorg

Nee

Hier zien we geen afwijkingen, omdat de bedragen worden opgenomen in de begroting van 2024.

Op koers

De relevante partners van dit project zijn Stichting Carmel college, Etty Hillesum Lyceum (bouwheer school), Sportbedrijf, diverse sportverenigingen en de DSVeO.  

Stichting Carmelcollege en Etty Hillesum Lyceum zijn actief betrokken bij de realisatie van het schoolgebouw, de school is immers Bouwheer voor de school. Het Etty Hillesum Lyceum draagt zelf zorg over het informeren en/of betrekken van hun medewerkers, de leerlingen en de ouders in het proces.  

Sportbedrijf is actief betrokken bij het realiseren van de sporthal. Het sportaccommodatiebeleid moet straks uitwijzen welke sportverenigingen gebruik gaan maken van de nieuwe sporthal. Deze sportverenigingen worden geinformeerd over de verdere ontwikkelingen. Met DSVeO is op regelmatige basis overleg over de voortgang en ontwikkelingen.  

De omwonenden zijn nog niet betrokken in het proces. Voor communicatie naar buiten toe is er een communicatiekalender opgesteld. Met EHL, Sportbedrijf en de DSVeO is er een werkgroep opgericht om de communicatie in goede banen te laten leiden. Communicatie naar buiten toe start na besluitvorming van het college van B&W.